En matière d’immobilier, comme ailleurs, la tendance, depuis plusieurs années, est à la limitation des avantages fiscaux, en rabotant les taux de réduction ou de déduction, ou en abaissant le plafond global des niches fiscales pour un même contribuable (18 000 € + 6 % du revenu imposable en 2011). Mais il reste quelques pistes intéressants, à examiner avec son conseiller pour choisir la solution la mieux adaptée.

Investir dans l’immobilier locatif

- La loi Scellier
L’investisseur qui acquiert un logement neuf dans le cadre du dispositif Scellier s’engage à louer le bien pendant au moins 9 ans à titre de résidence principale pour le locataire et selon un loyer plafonné. En échange, il bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 13 % du prix d’achat, pris en compte dans la limite de 300 000 €, et étalée sur 9 ans. Si le logement est reconnu « bâtiment basse consommation » (BBC), la réduction est portée à 22 %. De plus, si le logement est loué en « Scellier intermédiaire », sous conditions de ressources du locataire, avec un loyer plus strictement plafonné et sur une durée de 12 à 15 ans, la réduction peut atteindre 23 % en logement non BBC et 32 % en logement BBC. Enfin, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué chaque année sur les loyers, avant d’être imposés comme revenus fonciers.

- La location meublée
Le loueur en meublé non-professionnel (LMNP) qui investit dans une résidence-services (tourisme, étudiants, personnes âgées) bénéficie de conditions fiscales intéressantes dans le cadre de la Loi Censi- Bouvard. Sous réserve de louer au moins 9 ans, il peut déduire de son impôt 18 % du prix d’acquisition (en 2011), plafonné à 300 000 €, pour une ou plusieurs opérations. Par ailleurs, les revenus de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers.

- La loi Malraux

Instauré en 1962 et refondu en 2009, le « Malraux » ouvre droit à une réduction d’impôt sur le coût de rénovation du bien acquis, sous réserve de le louer en non-meublé au moins 9 ans. La réduction est de 36 % du montant des travaux réalisés dans l’année, pour un bien situé dans un « secteur sauvegardé », ou de 27 % dans une « zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager » (ZPPAUP), dans la limite de 100 000 € par an et étalée sur un à trois ans.

Investir dans la « pierre papier »

Il ne s’agit plus cette fois d’acquérir directement des biens immobiliers, mais de prendre des parts dans des placements collectifs dédiés à l’univers immobilier. Ces placements, gérés par des professionnels qui rendent des comptes à l’épargnant, peuvent constituer d’intéressants supports d’optimisation fiscale.

- Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Scellier
Elles ont pour objet la collecte de fonds auprès d’investisseurs pour l’acquisition de biens immobiliers. Avantages : le porteur de parts investit un montant bien moins important que pour un bien immobilier et il est libéré de toutes contraintes de gestion locative.


 Les SCPI « de rendement » sont à privilégier pour se constituer un capital générateur de revenus élevés et réguliers. Elles se répartissent entre les « classiques diversifiées » investies en bureaux et locaux d’entreprises, les SCPI « murs de magasins » investies en locaux commerciaux et les SCPI « géographiques », dont le patrimoine est en grande partie localisé en région ou à l’étranger.


 Les SCPI de plus-values visent la valorisation des parts, tandis que les SCPI fiscales offrent une économie d’impôt. Elles s’adressent à des investisseurs qui ne cherchent pas un complément de ressources (les revenus distribués sont faibles) mais à accroître leur patrimoine dans de bonnes brconditions fiscales.

Les SCPI Scellier permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 13 % de l’investissement réalisé en 2011 et 9 % en 2012, dans la limite d’un plafond de 300 000 €, et étalée sur 9 ans. Si l’investissement est fait en Scellier BBC (bâtiment basse consommation), la réduction passe à 22 % en 2011 à 18 % en 2012. A noter qu’il est possible de prolonger l’avantage fiscal sur 6 années supplémentaires, aux conditions du « Scellier intermédiaire », pour atteindre une réduction total de 13 % (non BBC) ou 32 % (BBC) en 2011. Attention : les 9 années minimales de location courent, non pas à partir de la date d’achat des parts, mais de la date de mise en location du dernier logement acquis par la SCPI. C’est donc un investissement de long terme, à envisager jusqu’à la liquidation de la SCPI, soit sur 12 à 15 ans.

- Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)
Créés en 2007, ils reproduisent, dans l’univers immobilier, le mécanisme des OPCVM avec deux sortes de placements : les Sociétés à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) qui fonctionnent comme des Sicav dont la fiscalité est celle des dividendes, et les Fonds de placement immobilier (FPI) calqués sur les fonds communs de placement dont la fiscalité est celle des revenus fonciers. Ces supports sont plus « liquides » que les SCPI, du fait d’une moindre part consacrée à l’immobilier (60 à 90 % du fonds, le solde étant composé de produits financiers), mais la défiscalisation n’est pas leur intérêt premier. Seul avantage fiscal : les parts de FPI peuvent être achetées à crédit en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus fonciers du souscripteur.

Uni éditions – Pierre de Beauvillé – Septembre 2010