Différents dispositifs pour investir dans l’immobilier
Les difficultés traversées par l’immobilier depuis quelques mois renforcent paradoxalement les opportunités d’investissement. En effet, l’éventail des mesures fiscales pour doper l’investissement locatif n’a jamais été aussi large. La plus récente, le dispositif Scellier, vient compléter l’ensemble.
Les atouts du régime foncier
Les revenus fonciers rassemblent les revenus provenant :
- des propriétés bâties ;
- des propriétés non bâties de toute nature ;
- des parts de certaines sociétés immobilières.
L’intérêt du régime est de permettre de constituer un patrimoine immobilier en dégageant un déficit foncier si les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier brut. Ce déficit peut venir en déduction des autres revenus du contribuable, dans certaines limites et conditions.
Immobilier : les nouvelles opportunités de la loi Scellier
Ce nouveau dispositif s’adresse au contribuable qui investit entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans un logement neuf en vue de le louer non meublé. Sous certaines conditions, ce contribuable peut bénéficier, pour un seul logement par an, d’une réduction d’impôt de 25 % (investissement effectué en 2009 ou 2010) ou de 20 % (investissement effectué en 2011 ou 2012). La réduction d’impôt « Scellier » est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite globale de 300 000 €.
Le propriétaire doit louer ce logement pendant au moins 9 ans. La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur 9 ans.
A noter : l’immeuble doit être situé dans une zone où l’offre de logements est reconnue insuffisante et le montant du loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé en fonction de son lieu de construction.
Investir dans les DOM-TOM avec la loi Girardin
La loi Girardin permet l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM. Elle s’applique aux investissements réalisés entre juillet 2003 et décembre 2017. Pour les biens à usage locatif, la réduction d’impôts représente 40 à 50 % du montant de l’investissement réalisé.
Loi Malraux et restauration immobilière
Le dispositif Malraux permet de déduire de son revenu global l’ensemble des dépenses générées par une opération de restauration immobilière. La loi ne concerne que les immeubles situés dans certaines zones protégées.
Les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans. Toutefois, le bien doit être loué nu pendant 9 ans à des locataires qui en font leur habitation principale
Les régimes de la Location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP)
Ce dispositif s’applique pour les chambres ou appartements meublés, ou logements de résidences de tourisme n’offrant pas de prestations hôtelières fournies par l’investisseur lui-même. Concrètement, il s’agit de la mise en location d’un bien immobilier meublé dans une résidence avec services (résidence étudiante, résidence de tourisme et d’affaire, maison de retraite EPHAD) pendant une durée de 9 ans.
En adoptant l’un de ses deux statuts (LMP ou LMNP) il est possible sous certaines conditions de récupérer la TVA et d’amortir l’immeuble en déduisant chaque année 2 % à 3 % de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80 % du prix d’achat). Par ailleurs, les charges foncières sont déductibles des revenus locatifs. Le loueur non professionnel peut aussi bénéficier de la réduction d’impôt Scellier en cas d’achat d’un logement loué pendant au moins 9 ans à l’exploitant d’une résidence avec services.
Les différents dispositifs d’investissement immobilier sont relativement complexes mais peuvent se révéler très intéressant dans une logique d’optimisation de l’épargne. Ils nécessitent une étude d’ensemble approfondie afin de déterminer lequel choisir.
© Reed Business Information, Eric Nicolier, août 2009.
