Il est possible d’investir dans l’immobilier, en particulier locatif, en payant moins d’impôt. Cet objectif ne peut toutefois être atteint qu’en étudiant avec précision la situation patrimoniale du contribuable. En effet, les dispositions fiscales mises en œuvre depuis le 1er janvier 2011 ont pour conséquence d’amoindrir certains avantages fiscaux consentis jusqu’à présent.

Les atouts du régime foncier

Le régime foncier permet de constituer un patrimoine immobilier en dégageant un déficit foncier si les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier brut. Ce déficit peut venir en déduction des autres revenus du contribuable, dans certaines limites et conditions.
Les revenus fonciers rassemblent les revenus provenant :

 des propriétés bâties ;
 des propriétés non bâties de toute nature ;
 des parts de certaines sociétés immobilières.

Plusieurs régimes fonciers sont mis à disposition du contribuable en fonction notamment du montant annuel des loyers perçus.

Immobilier : les opportunités de la loi Scellier

Ce dispositif, institué en 2009, s’adresse au contribuable qui investit jusqu’au 31 décembre 2012 dans un logement neuf en vue de le louer non meublé.
Sous certaines conditions, ce contribuable peut bénéficier, pour un seul logement par an, d’une réduction d’impôt. Cette réduction est de 22 % pour les logements labellisés BBC (Bâtiments basse consommation) et 13 % pour les autres à partir du 1er avril 2011. Avant cette date, si le contrat de réservation a été enregistré avant fin décembre, le taux de la réduction varie de 15 à 25 % suivant la date de la signature de l’acte authentique et la qualité énergétique du logement.
La réduction d’impôt « Scellier » est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite globale de 300 000 €.
Le propriétaire doit louer ce logement pendant au moins 9 ans. La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur 9 ans. En plus de cette réduction d’impôt, l’investisseur profite d’un abattement de 30 % sur le montant des loyers perçus.
A noter : l’immeuble doit être situé dans une zone où l’offre de logements est reconnue insuffisante et le montant du loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé en fonction de son lieu de construction.

Investir dans les DOM-TOM avec la loi Girardin et le dispositif Scellier

La loi Girardin permet, pour 2 ans encore, l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM. Pour les biens à usage locatif, la réduction d’impôts peut représenter 27 ou 40 % selon les cas.
Le dispositif Scellier outre-mer permet de bénéficier des avantages liés au dispositif Scellier. Dans ce cas précis, la réduction d’impôt sur le revenu est majorée à 35 % du montant investi.

Loi Malraux et restauration immobilière

Le dispositif Malraux permet de déduire de son revenu global l’ensemble des dépenses générées par une opération de restauration immobilière. La loi ne concerne que les immeubles situés dans certaines zones protégées.
Concernant les dépenses engagées en 2011, la réduction d’impôt est égale à 36 % des dépenses de restauration lorsque le bien se situe dans un secteur sauvegardé. Elle est de 27 % lorsque le bien se situe dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
Les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans. Toutefois, le bien doit être loué nu pendant 9 ans à des locataires qui en font leur habitation principale.

Les régimes de la Location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP)

Ce dispositif s’applique pour les chambres ou appartements meublés, ou logements de résidences de tourisme n’offrant pas de prestations hôtelières fournies par l’investisseur lui-même.
Il s’agit de la mise en location d’un bien immobilier meublé dans une résidence avec services (résidence étudiante, résidence de tourisme et d’affaire, maison de retraite EPHAD) pendant une durée de 9 ans.
En adoptant l’un de ses deux statuts (LMP ou LMNP) il est possible, sous certaines conditions, de récupérer la TVA et d’amortir l’immeuble en déduisant chaque année 2 % à 3 % de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80 % du prix d’achat). Par ailleurs, les charges foncières sont déductibles des revenus locatifs. Le loueur non professionnel peut aussi bénéficier de la réduction d’impôt Scellier en cas d’achat d’un logement loué pendant au moins 9 ans à l’exploitant d’une résidence avec services.
Ces dispositifs s’appuyant sur le Scellier, l’avantage lié à la réduction d’impôt est réduit en 2011, passant de 25 à 18 %.

© Reed Business Information, Eric Nicolier, janvier 2011