L’immobilier comme outil de défiscalisation

Précautions avant d’investir

Destinés dans un premier temps à réduire ses impôts sur le long terme, les investissements dans l’immobilier locatif de type Scellier ou Malraux, ceux en meublé, en résidences de tourisme ou en zone de revitalisation rurale n’en sont pas moins avant tout des investissements immobiliers. Cela implique de respecter les règles habituelles de prudence au moment d’investir, au risque, si vous passez outre, de voir votre bien se déprécier ou se révéler invendable le moment venu. Comme pour tout investissement locatif, il faut ainsi se préoccuper en premier lieu de l’emplacement du bien, qualité indispensable pour trouver un locataire, de sa rentabilité eu égard aux prix du marché, et de la demande locative, de façon à ne pas subir de trop longues périodes de vacances. Ensuite, il faut être conscient des contraintes liées à cet engagement. Car, si l’avantage fiscal est un atout majeur, il n’est pas accordé sans contrepartie, notamment sur la durée de location et le montant du loyer.

Une fiscalité avantageuse sous conditions

Ainsi, le dispositif Scellier, plus simple et attractif que les dispositifs Robien et Borloo, supprimés le 31 décembre 2009, vous permet d’acquérir un bien immobilier neuf, dans un immeuble éligible à ce dispositif (voir tableau), en bénéficiant d’un avantage fiscal conséquent. Les conditions : acquérir le bien entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, dans une ville de plus de 50 000 habitants, et le louer pendant au moins 9 ans à un locataire dont ce sera la résidence principale, en respectant des plafonds de loyers (voir tableau). En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d'impôt annuelle égale à 25 % du prix du bien, dans la limite de 300 000 € pour les biens acquis en 2009 et 2010, et d’une réduction de 20 % en 2011 et 2012, étalée sur 9 ans. Soit une économie maximale de 75 000 € dans le premier cas et de 60 000 € dans le second. En outre, si votre locataire remplit les conditions de ressources du dispositif « Scellier intermédiaire » (voir tableau), vous bénéficierez d’une réduction supplémentaire de 2 % par an pendant 6 ans de plus, soit un total de 37 % ou de 32 % selon la date d’achat du logement. Pour un bien de 300 000 € acquis en 2010, la réduction passe alors à 111 000 € sur 15 ans. S’y ajoute, chaque année, pendant toute la durée de l’investissement, une déduction de 30 % des revenus fonciers bruts.

Investir dans les vieilles pierres vous donne aussi la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques. C’est le cas, en particulier, de l’investissement « loi Malraux ».

Pour cela, il faut acquérir un bien à rénover dans un secteur sauvegardé, ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), et que les travaux soient déclarés d’utilité publique.Il existe aujourd’hui une centaine de secteurs sauvegardés et un millier de ZPPAUP, recensés dans les mairies et les préfectures.

Vous devrez entreprendre la restauration du bien selon des règles précises, sous le contrôle des Bâtiments de France.

Ensuite, vous devrez donner le bien en location pendant au moins neuf ans à un locataire (hors membres du foyer fiscal) dont ce sera la résidence principale (ou à usage professionnel).

Compte tenu des frais de restauration, l’opération peut se révéler assez coûteuse, d’où l’importance de choisir un bien de qualité et bien situé.

En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 30 % (ZPPAUP) ou 40 % (secteur sauvegardé) des dépenses de rénovation engagées, auxquelles s’ajoutent les frais de gestion du bien, le tout retenu dans la limite de 100 000 € par an durant les quatre premières années, soit une réduction maximale de 30 000 ou 40 000 € par an.

Un investissement plutôt destiné aux gros contribuables, mais qui permet aussi de se constituer un patrimoine immobilier hors du commun.

Moins encadrée que la location vide (régie par la loi du 6 juillet 1989), la location meublée (chambre ou studio, résidence secondaire, gîte…) offre une plus grande liberté sur les conditions de la location (montant du loyer, répartition des charges…) et des avantages fiscaux appréciables. Le loyer peut être fixé librement et réévalué une fois par an dans les limites de l’indice de révision des loyers (IRL). Mais une telle location doit faire l’objet d’un bail écrit si le logement constitue la résidence principale du locataire. Ce bail doit être d’une durée minimale d’un an renouvelable (contre trois en location vide), sauf pour les étudiants (9 mois), avec inventaire du mobilier et état des lieux établi par les deux parties. En cas de résiliation du bail, pour reprendre le bien ou le vendre, ou pour tout autre motif légitime et sérieux, le propriétaire doit en informer le locataire trois mois avant (contre six mois en location vide) et justifier sa décision. Le locataire, pour sa part, n’est tenu qu’à un préavis d’un mois pour quitter les lieux (contre trois mois en location vide).

Sur le plan fiscal, la location meublée non professionnelle (LMNP) offre des avantages spécifiques. Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, au régime micro-BIC s’ils ne dépassent pas 32 000 € en 2009, avec un abattement de 50 %, ou au régime réel dans le cas inverse, avec déduction de l’ensemble des charges. Mieux encore, si vous louez un logement dans une résidence de tourisme, pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, ou dans un établissement de soins, neufs ou de moins de quinze ans et réhabilités, vous avez la possibilité d’opter pour la nouvelle réduction d’impôt égale à 25 % du prix d’acquisition, dans la limite de 300 000 €, soit une réduction maximale de 75 000 € étalée sur neuf ans, durée minimale de location. À noter que vous pourrez aussi demander le remboursement de la TVA à 19,6 % appliquée aux résidences avec services. Enfin, si vous louez plusieurs biens meublés, vous pouvez avoir intérêt à demander le statut de loueur en meublé professionnel (voir encadré).

Fiscalement avantageux, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) nécessite de remplir trois conditions : être inscrit au registre du commerce et des sociétés, toucher plus de 23 000 € de recettes annuelles hors taxes, ces recettes devant représenter 50 % au moins du revenu global.

En contrepartie, vous pouvez déclarer vos revenus selon le régime réel, en déduisant la totalité des déficits d’exploitation de votre revenu imposable. Les charges déductibles correspondent aux dépenses habituelles du bailleur (charges de copropriété, entretien, travaux, frais de gestion…), ainsi qu’aux frais d’acquisition du bien (intérêts d’emprunt, amortissement, assurances, cotisations sociales).

Autres avantages : une exonération totale d’impôt sur la plus-value en cas de revente, si l’activité a été exercée pendant au moins cinq ans et que les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 90 000 €.

Même chose en cas de vente ou de donation d’une telle entreprise si sa valeur est inférieure à 300 000 €, ou en cas de vente pour cause de départ en retraite sous certaines conditions.

Enfin, le loueur en meublé professionnel est exonéré d’ISF au titre des biens professionnels.

Pour relancer l’activité touristique dans certaines agglomérations ou régions, les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif fiscal favorable aux investisseurs. Ainsi, vous pouvez acquérir un logement en résidence de tourisme, neuve ou de plus de 15 ans et réhabilitée, en particulier dans une des nombreuses zones de revitalisation rurale (ZRR), souvent situées à la montagne.

Mais il importe, d’une part, de bien connaître le marché locatif local, d’autre part, de s’assurer du sérieux du promoteur et de la qualité du produit. Il faudra ensuite le louer vide pendant au moins neuf ans, en confiant la gestion à l’exploitant de la résidence.

Sachez que vous gardez la possibilité de l’occuper jusqu’à huit semaines par an. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 25 % du prix d’acquisition pour un bien neuf, 20 % s’il est réhabilité, dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié ou pacsé. Cela procure un avantage fiscal maximal de 12 500 € (50 000 x 25 %) ou 25 000 € (100 000 x 25 %) pour un bien neuf, et de 10 000 € (50 000 x 20 %) ou 20 000 € (100 000 x 20 %) pour un bien réhabilité.

Par ailleurs, si vous effectuez des travaux de reconstruction, d’amélioration ou d’agrandissement, une réduction de 20 %, ou de 40 % dans un village résidentiel de tourisme, est appliquée, en plus de celle portant sur l’acquisition du bien.

Comme dans l’immobilier locatif traditionnel, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif défiscalisant, via la « pierre-papier », sans avoir les soucis de gestion des bailleurs.
Il existe en effet des sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) qui investissent dans ce type de programmes neufs, éligibles aux dispositifs Borloo et Robien, et désormais Scellier, dont vous pouvez acheter des parts.

Le gestionnaire, filiale d’une banque ou d’un établissement spécialisé, vous verse chaque trimestre votre quote-part de loyer, net de charges.

Sur le plan fiscal, avec les SCPI Scellier, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 25 % du montant de votre investissement s’il est réalisé en 2009 ou 2010, et d’une réduction de 20 % s’il est réalisé en 2011 et 2012, dans la limite de 300 000 €, soit une réduction maximale de 75 000 € étalée sur neuf ans.
Pour 20 000 € investis, la réduction sera donc de 5 000 € sur neuf ans, soit 555 € par an.
Mieux encore, si vous prolongez votre investissement sur une durée totale de quinze ans, la réduction passe alors à 37 %.
Seule contrainte : conserver vos parts pendant neuf ou quinze ans, à partir de la mise en location du dernier logement acquis par la SCPI.