La société civile en général et la SCI en particulier sont des instruments de gestion et de transmission du patrimoine d’une grande souplesse. Une utilisation efficiente de la SCI permet de transmettre de façon progressive un patrimoine immobilier conséquent tout en minimisant les droits à payer.

La SCI : le statut de société parmi les plus souples

La SCI (société civile immobilière) se caractérise par une grande souplesse de fonctionnement. Elle peut être adaptée aux souhaits des associés, dans les limites de la loi et à condition de rédiger les statuts en ce sens. Les statuts permettent une grande liberté dans son organisation. Il est par exemple possible de décider une attribution inégale du résultat ne reflétant pas la quote-part du capital détenu par chacun.
Certaines règles sont à respecter comme la tenue d’une comptabilité, la tenue d’une assemblée générale annuelle, ainsi que l’établissement des déclarations fiscales obligatoires.

La SCI : un instrument de gestion fiscale efficient

Le bénéfice de la SCI est déterminé en appliquant les règles relatives aux revenus fonciers. Le régime des plus-values des particuliers s’applique également. La SCI relevant de l’impôt sur le revenu n’est pas imposée directement, mais au niveau de chaque associé. Toutefois, elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), même si cette option est en pratique rarement intéressante. Elle relève obligatoirement de l’IS si elle pratique la location meublée.
A noter : Dans la SCI, les associés sont responsables des dettes de société sur leur patrimoine personnel. Ce mécanisme peut être un frein à la transmission des parts sociales.

Mieux organiser et gérer son patrimoine

Les règles du Code civil et du Code général des impôts doivent être respectées. Au-delà, il est possible de tout faire ou presque dans le cadre d’une SCI pour organiser et gérer son patrimoine. La SCI permet en particulier d’éviter les inconvénients de l’indivision. Les propriétaires d’un même bien peuvent ainsi définir des règles de fonctionnement qui s’appliquent à tous.

Mieux transmettre son patrimoine

Il est possible de transmettre progressivement à titre gratuit des parts de la SCI à ses enfants. On profite ainsi des abattements et des tranches basses du barème des droits. Cette faculté se renouvelle tous les 6 ans. De plus, en associant suffisamment tôt les enfants à la SCI, ceux-ci peuvent bénéficier de son enrichissement. La SCI permet aussi de mieux protéger le conjoint survivant qui peut être gérant sans posséder beaucoup de parts au sein de la société. Le démembrement de propriété des parts de la SCI ou de ses actifs permet de répartir usufruit et nue-propriété entre les associés (et, le cas échéant, les tiers ayant cédé à la SCI un droit démembré). La SCI un outil de gestion dynamique d’un patrimoine, certes complexe à maîtriser, mais d’une grande puissance s’il est utilisé à bon escient.

© Reed Business Information, Eric Nicolier, janvier 2011.